3年賃貸組マンション先生
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一時間目・不動産選び
 

必要な物

物件が決まったら、今度は契約です。スムーズな契約ができるように、必要な書類等をそろえておくといいでしょう。

契約までに準備するもの

契約時に必要な書類は以下の通りです。

・住民票(入居者全員分)

・収入証明書(源泉徴収票、納税証明書など)

・保証人の保証書

・保証人の印鑑証明書

  契約時に必要な書類

住民票は市区町村役所、または市区町村役所の出張所で交付してもらえます。賃貸借契約の日程が決まり次第準備をしておきましょう。

賃貸借契約をする際に収入証明書が必要な場合があります。事前に不動産会社に必要かどうかを聞いておきましょう。会社員の場合は源泉徴収書が収入証明書になります。自営業の場合は確定申告書の写しか納税証明書になります。

保証人の保証書は不動産会社によって名称が違いますが、内容は保証人が入居者の債務を保証するという内容の書類になります。保証書には保証人の実印を押印することになっているので、賃貸借契約を結ぶ前に早めに保証人に書類に記入、押印してもらいましょう。また、不動産会社によって保証人の印鑑証明書が必要になる場合もあります。保証書の記入をお願いする際に印鑑証明書を用意してもらうこともお願いしましょう。


契約までに要するお金

契約の際に必要なお金は以下の通りです。

・敷金2ヶ月分

・礼金2ヶ月分

・仲介手数料1ヶ月分

・前家賃1ヶ月分

・損害保険料1〜2万円

  契約までに要するお金

 

契約書にサインする前に

重要事項説明書と契約書の内容をきちんと確認しましょう。

重要事項説明書とは、不動産会社が賃貸借契約を結ぶ前に入居者に交付を義務づけられている重要な書類です。また、交付の際に宅地建物取引主任者が重要事項説明書の内容を入居者に説明する義務があります。重要事項説明書の説明を受けている時に疑問があったら、その場で質問しましょう。ここであやふやなまま、納得のできないまま契約手続きをしてしまうと、後のトラブルの原因になってしまいます。内容に納得してから契約書に署名、押印をしましょう。

 

重要事項説明書と契約書のチェックポイント

契約書に署名、押印する前に確認しておくべき特に重要な項目をチェックしましょう。

○家賃について
  まず最初に家賃の金額と支払い方法を確認しましょう。翌月分の家賃と管理費を当月末頃に所定の口座に振り込むのが多いケースのようです。振り込む際の手数料は入居者が負担するのが一般的なようです。

○家賃の値上げについて
  たいていの契約書には家賃の値上げに関する項目があります。例として「契約を2年ごとに更新する際に、近隣の建物の賃料と比較して賃料の増額が相当と認められるときは、賃料を値上げする」というものです。 他にも「契約を2年ごとに更新する際に賃料を5%値上げする」と、一定の率で自動的に値上げするという場合もあります。忘れずに確認しておきましょう。ただし、通常の賃貸借契約では賃料の値上げに関して入居者に著しく不利なものは無効とされることがあります。

○更新料について
  首都圏の賃貸住宅では、契約を更新するたびに家賃の0.5〜1ヶ月分の更新料を支払う場合が多いようです。更新料の金額は契約書に書かれているので必ず確認しましょう。

○禁止事項について
  賃貸住宅で生活する際のルールも、契約書(または契約書に付属する書類)に書かれています。例えば、ペット禁止、ピアノ禁止、深夜の騒音の禁止などです。こうした禁止事項はよくチェックしてください。
例えば「犬・猫禁止」といった表記の場合、犬・猫以外はいいのか?ということになります。疑問に思ったならその場で質問しましょう。

○電気・ガス・水道について
  重要事項説明を受けるときに、電気・ガス・水道の状態も説明されます。 このとき、それらの設備が入居と同時に使用可能かどうかをよく確認しておいてください。電気・ガス・水道の設備はあるが実際には使用停止になっている場合も多いからです。

○設備機器の造作について
  エアコンや照明器具、ガスコンロ、湯沸し器などの設備機器(造作)の設置状況も確認しておきましょう。もし、必要なものが設置されていない場合は、入居者が自ら設置しなければならないことになります。
家主の同意を得て入居者が設置した造作は、原則として退去時に家主に買取ってもらうことができますが、契約書に「造作の買取請求をしない」「退去時に取り外す」といった造作に関する特約があるときは、その特約に従わなければなりません。

○修繕費の負担について
  賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコンの故障、漏水などです。 一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのかという点が詳しく書かれていません。そのため、入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがよくありますから、必ず確認するようにしましょう。
通常、電球の取り換えのように軽微な修繕は、入居者の自己負担です。しかし、金額が大きく、しかも普通に生活していれば当然に予想されるような修繕(水道が老朽化したため漏水した場合等)については、家主と入居者で負担するか、もしくは家主が負担する場合が多いようです。できれば、契約の段階で、修繕費用の負担について質問して、トラブルが起きる可能性を少なくしておきたいものです。

○契約期間の開始日について
  契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまでの期間を指します。 注意したい点は、契約開始日に何らかの都合で入居ができない場合も家賃が発生してしまうということです。無駄な家賃を払わないようにするためにも、契約開始日は確実に入居できる日にしましょう。

○契約の解除について
  入居者が契約に違反したことを理由に家主が契約を打ち切ることを「契約の解除」と言います。家賃を長期間滞納したり、入居者が他の入居者に多大な迷惑をかけ続けた時には、家主は契約を解除することができます。契約書にはこの点が書かれているので、よく確認しましょう。
通常の生活をしていて家賃を支払っているならば、契約を解除されることはありません。入居者の権利は法律(借地借家法)で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を退去させることはできません。

○中途解約について
  入居者が契約期間の途中で契約の打ち切りを家主に申し入れることを「中途解約」といいます。期間を定めた賃貸借契約の場合は、特約がないと原則として中途解約はできません。一般的な契約書では「入居者が中途解約しようとするときは、退去日の1ヶ月以上前に、家主に通知しなければならない」などの特約があるものが多いようですが、念のために確認をしておきましょう。
中途解約のための通知を「解約予告」といいます。この解約予告が遅れると、その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。
また、解約予告は「1ヶ月以上前」とされるのが一般的ですが、「2ヶ月以上前」などとされている契約書もあります。契約の時点でしっかり確認してください。居住用建物の定期借家契約で、床面積200u未満の場合は、入居者に「転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情が起こり、自己の生活の本拠とすることが困難になったとき」は、中途解約の特約がなくても中途解約の申入れから1ヶ月後に賃貸借契約が終了します。

○敷金の返金について
  敷金は部屋を退去する際に戻ってきますが、全額戻ってくるとは限りません。部屋の補修費用は敷金から差し引かれます。
ここで注意したいのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用だけが敷金から差し引かれる、ということです。
逆に言うと、入居者に責任のない部分まで入居者が補修費用を負担することはないのです。例えば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等で、通常の生活で当然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないのが一般的です。 契約の時点で、この点もしっかり確認してください。

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最終更新日:2019/3/15

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